[종부세 합산 배제] 자주 묻는 질문

1. 서론

• 최근 국세청에 따르면 소정의 경우 종부세를 합산 배세하여 종부세를 완화하는 정책이 시행되고 있습니다.
• 오늘은 이러한 종부세 합산 배제에 대해 자주 묻는 질문과 함께 종부세 합산 배제 개념을 살펴보겠습니다.

2. 종부세 합산 배제 개념

종부세 합산 배제 개념(출처 : 부동산 사필지)

• 위에 나타난 바와 같이 원칙적으로는 부동산마다 종부세가 나오므로 이를 합치면 종부세가 많아집니다. 그런데 종부제 부가 배제 신청을 하면 종부세가 배제되므로 종부세가 작아집니다.
• 다시 말해서 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택 및 토지를 종합부동산세 과세대상에서 제외하도록 관할 세무서에 신고하는 것입니다.
• 이때, 제외 대상이 되는 주택은 임대주택 및 사원용 주택 또는 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지가 되며 이에 대해서는 아래를 클릭하시면 보다 많은 내용을 확인할 수 있습니다.

종부세 합산 배제, 과세 특례 신청해서 종부세 낮추세요

• 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 홈택스를 이용하여 전자신고(www.hometax.go.kr)하거나 주소지(본점) 관할 세무서에 신고서를 제출할 수 있습니다.

3. 자주 묻는 질문

(1) 임대주택 등록이 자동(자진) 말소된(자진) 경우에 반드시 합산배제“제외” 신고를 하여야 하는지?

• 기존 합산배제 신고된 임대주택이 단기 임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택으로서 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 자동(자진) 말소된 경우 합산배제 “제외(과세대상 포함)”신고를 해야 합니다.
• 만일 합산배제 “제외”신고를 하지 않은 경우 추후 가산세를 포함하여 경감된 세액이 추징될 수 있습니다.
• 다시 말해서 기존에 합산배제 신고된 임대주택의 임대 주택 등록이 말소된 경우 과세 대상에 포함이 될 수 있도록 합산배제“제외” 신고를 해야 합니다.

(2) 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없는지?

• ’20년 7월 11일 이후 아파트를 장기일반민간임대주택(매입임대주택)으로 등록 신청한 경우에는 합산배제를 적용받을 수 없습니다.
• 다만, 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택은 합산배제 임대주택으로 적용이 가능합니다.
• 다시 말해서 아파트는 원칙적으로 합산 배제 신청 대상이 되지 않으나 건설임대주택(주택을 건설해서 임대하는 경우)은 합산 배제가 가능합니다.

(3) 5층 이상 도시형 생활주택을 임대 등록한 경우 합산배제가 가능한지?

• 5층 이상 도시형 생활주택은 아파트에서 제외되어 민간임대주택 등록이 허용되며, 그에 따라 합산배제 역시 가능합니다.

(4) 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

• 기존 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고기간 내에 물건 변동내역을 반영하여 신고하면 됩니다.
• 변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.
• 다만, 기존 합산배제 적용 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 “제외”하는 신고를 해야 합니다.

(5) 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

• 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함하여 추가로 신고․납부해야 합니다.

(6) 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?

• ’19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용되며,
• 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감 받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.

(7) 종합부동산세 부과 시 조정대상지역 판단하는 시점은?

• 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 여부를 통해 판단합니다.

(8)’ 18.9.14. 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 ’ 18.9.13. 이전에 한 경우 장기일반 민간임대주택으로 합산배제 적용이 가능한지?

• ’ 18.9.13. 까지 조정대상지역 내 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 합산배제가 적용됩니다.
• 또한, 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라집니다.
• 예를 들어 안양 만안구, 의왕시 등은 ’ 20.2.21. 조정대상지역으로 지정되었으므로 ’ 20.2.20. 이전의 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 이후 취득·계약한 분은 합산배제 적용 불가합니다.

(9) 실제 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

• 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우
• 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있습니다.
• 다만, 아파트의 경우 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 매입임대주택 유형이 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가능하므로 합산배제가 적용되지 않습니다(건설임대는 가능).

(10) 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

• 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다.

3. 출처 및 보도자료

• 본 내용은 국세청 보도자료를 출처로  하고 있으며 자세한 내용은 아래에 첨부된 파일을 참고하시면 됩니다.

220915 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 등을 9.16.부터 9.30.까지 신고(신청) 하세요.hwp

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