부동산 투기지역/투기과열지구/조정대상지역이란 무엇일까요

1. 서론

• 부동산 투기를 완화하기 위해 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 제도가 있습니다. 이러한 제도에 의해서 양도 소득세나 대출 등에 대해 각종 규제가 이루어지며, 오늘은 이러한 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 대해 각각 살펴보겠습니다.

2. 투기지역

(1) 투기지역 개념

• 투기지역이란 주택 가격 및 토지 가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역을 말합니다.
• 즉, 양도소득세를 실제 거래 금액으로 부과하여 부동산 투기로 인한 수익을 낮추기 위한 제도인 것입니다.

(2) 규제 내용

• LTV의 경우 10년 이하 대출기간이거나 10년 초과로 6억 초과 대출 시 LTV 60% → 40%로 축소
• DTI의 경우 투기지역 6억 초과 주택담보대출 시 40%로 적용

(3) 2022년 9월 26일 규제 현황

• 서울의 용산·성동·노원·마포·양천· 강서·영등포·서초·강남·송파· 강동, 종로·중·동대문·동작 등이 투기지역으로 지정되어 있습니다.
• 세종의 경우 최근 규제 완화로 인해 투기지역에서 해제되었습니다.

3. 투기과열지구

(1) 투기과열지구 개념

• 주택 가격의 안정을 위해 필요한 경우 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구를 말합니다.
• 투기지역과는 유사하지만 투기과열지구의 규제가  좀 더 약합니다.

(2) 규제 내용

•  분양 주택청약시 1순위 자격이 제한되고, 주택담보대출 시 LTV와 DTI가 40%로 제한되고 대출 실행 시 1년 거주의무가 부여
• 주택 가격이 15억 초과 주택의 LTV는 0원(=대출 불가능)
• 다만 15억 초과 아파트이더라도 LTV, DSR 규제 내에서 대출이 가능한 예외가 있는데, 그 집이 최종 1 주택자인 경우 지금 임차인을 퇴거시키고 주인이 직접 입주하는 경우, 재건축조합 설립 이전 1년간 실거주한 경우의 이주비 대출, 그 집이 투기과열지구가 아닌 1 주택인 경우 가능

(3) 2022년 9월 26일 규제 현황

• 서울 전지역과 경기도 과천, 성남 분당, 광명·하남, 수원·성남 수정·안양· 안산 단원 주·구리·군포·의왕· 용인 수지·기흥·동탄 등입니다.
• 세종과 인천 연수·남동·서의 경우 최근 규제 완화로 인해 투기과열지구에서 해제되었습니다.

(4) 타 규제 지역과의 관계

• 투기지역 또는 조정대상지역과의 관계에서 규제가 강한 것이 우선 적용됩니다. 즉, 조정대상지역과 같이 적용되는 경우 투기과열지구 규제가 먼저 적용됩니다. 

4. 조정대상지역

(1) 조정대상지역 개념

• 부동산 가격 급등으로 인해 소정의 규제가 필요한 경우 조정대상지역으로 지정하여 투기 수요를 관리하는 제도입니다.

(2) 규제 내용

• 조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 60%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한.
• 또 다주택 양도소득세 중과와 함께 장기보유 특별공제 배제, 분양권 전매 시 50% 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격 강화 등 부동산 규제를 받게 됨

(3) 2022년 9월 26일 규제 현황

1) 서울

• 서울 전 지역이 조정대상지역입니다.

2) 경기도

• 과천·성남·하남·동탄, 광명, 구리·안양 동안·광교지구, 수원 팔달·용인 수지‧기흥, 수원 영통·권선·장안·안양 만안· 의왕 고양·남양주·화성·군포· 부천·안산·시흥·용인 처인· 오산·광주·의정부(’ 20.6.19) 김포(‘20.11.20) 등입니다.
• 다만 최근 규제 완화로 인해 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천시 등은 조정대상지역에서 해제되었습니다.

3) 인천

• 중·동·미추홀·연수· 남동·부평·계양·서 등이 조정대상지역입니다.

4) 세종

• 세종은 조정대상지역입니다.

5) 그 외

• 그 외 기존에 조정대상지역은 모두 해제되었습니다.

(4) 타 규제 지역과의 관계

• 투기지역 또는 조정대상지역과의 관계에서 규제가 강한 것이 우선 적용됩니다. 즉, 조정대상지역과 같이 적용되는 경우 투기과열지구 규제가 먼저 적용됩니다. 

5. 최근 규제 완화 내용

• 최근 부동산 경기 침체로 인해 규제가 완화되었으며 이에 대한 내용은 아래를 클릭하시면 보다 많은 내용을 확인할 수 있고, 규제 완화 지역에 대한 자세한 내용은 아래에 첨부한 자료를 확인하시면 됩니다.

부동산 규제 대폭 해제 땅값 오를까요

220922(조간)_지방_광역시_도_조정대상지역_전면_해제(주택정책과).pdf

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6. 부동산 사필지 소개

• 본 블로그에서는 부동산 관련 규제나 금융과 같은 부동산 정책 정보를 알려드립니다.  부동산 규제가 강화되거나 혹은 완화되는 등의 변화가 있을 때 그 현황을 알기 쉽게 소개해 드리겠습니다.