용도 지역이란 무엇일까요

1. 서론

• 토지와 관련된 규정은 토지 자체에 대한 규정(토지 지목)과 토지에 건축되는 건축물에 대한 규정(용도 지역)으로 이루어져 있습니다.
• 오늘은 이중 용도 지역의 개념과 종류 그리고 실제 사례를 검토해 보겠습니다.

2. 용도 지역의 개념과 종류

용도 지역의 종류(출처 : 부동산 사필지)

• 용도 지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는 것입니다. 쉽게 말해서 토지에 건축되는 건축물의 크기나 높이를 규정하는 것입니다.

용지 지역 실제 적용 사례(출처 : 토지e음)

• 이러한 용도 지역은 크게 도시 지역과 관리지역 그리고 농림 지역과 자연환경 보전 지역으로 나누어집니다.
• 예를 들어 강원도 인제군 서화면 일대의 용도 지역(위 사진 참조)을 살펴보면 각 토지마다 도시 지역과 농림 지역, 관리 지역 등으로 규정되어 있음을 알 수 있습니다.
• 이러한 각 용도 지역에 대해 차례로 살펴보겠습니다.

(1) 도시 지역

• 도시 지역은 말 그대로 도시에 해당하는 지역의 건축물에 대한 규정이며 도시 지역의 종류는 아래의 표와 같습니다.

도시 지역(출처 : 부동산 사필지)

• 주거 지역은 보다 쾌적한 주거와 생환 환경 보호를 위하여 필요한 지역입니다. 이러한 주거 지역은 전용 지역과 일반 지역으로 분류되며 각각 용적률과 건폐율이 따로 정해집니다.
• 상업 지역은 생활편익시설, 중심 업무시설 등과 연계하여 유기적으로 배치하고 이용의 편리성을 도모하기 위한 것입니다.
• 공업 지역은 공업의 편의성을 증진하기 위한 지역입니다.
• 녹지 지역은 자연환경 산림 보호 등을 위한 지역입니다.

(2) 관리 지역

• 관리 지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하기 위한 것으로서 관리 지역의 종류는 위에 나타난 바와 같이  보전 관리 지역, 생산 관리 지역 그리고 계획 관리 지역이 있습니다.
• 보전 관리 지역은 자연환경 보호, 산림 보호 등을 위한 지역입니다.
• 생산관리지역은 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요한 지역입니다.
  계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역입니다.

(3) 농림 지역

• 도시지역에 속하지 않는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역입니다.

(4) 자연환경보전지역

자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원ㆍ문화재의 보존과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역입니다.

3. 실제 사례

(1) 경기도 화성시 남양읍 남양리 2193번지

실제 사례(출처 : 토지e음)

1) 지목

• 우선 지목을 보면 종교용지로 되어 있습니다. 종교용지라고 하는 것은 교회, 사찰 향교 등으로 이용되는 토지를 말합니다.
• 즉, 본 토지는 종교 용지로 사용처가 정해져 있는 것입니다.

2) 용도 지역

• 용도 지역으로는 도시 지역의 제2종 일반 주거지역으로 정해져 있습니다.
• 이러한 제2종 일반 주거 지역의 경우 단독 주택이나 공동 주택은 소정의 층수 이하인 경우에만 허용됩니다.

건폐율 및 용적율(출처 : 토지e음)

• 위의 그림에서 볼 수 있듯이 건폐율은 60%이고 용적률은 250%(대략 4층)으로 규정되어 있습니다.
• 종교시설은 소정의 제한(층수)이 지켜지는 경우에는 허용되나, 경륜장 경마장 등과 같은 시설과 숙박시설은 허용되지 않습니다.

3) 결론

• 이상 살펴본 바와 같이 본 토지는 종교 시설을 위한 용도로 지정되어 있고 건축물은 소정의 층수만 가능한 특징을 가지고 있습니다.
• 따라서 본 토지를 매입하고자 하는 분은 이러한 특징을 잘 파악하신 후 매매를 결정하는 것이 바람직합니다.

(2) 강원도 속초시 설악동 산 48-2번지

실제사례(출처:토지e음)

1) 지목

• 우선 지목을 보면 임야로 되어 있습니다. 임야라고 하는 것은 산 또는 숲을 이루고 있는 토지로써 모래땅, 황무지 등도 포함합니다.

2) 용도 지역

• 용도 지역은 도시지역으로서 자연녹지 지역으로 규정되어 있습니다. 

건폐율 및 용적율(출처:토지e음)

• 위의 그림에서 볼 수 있듯이 건폐율은 20%이고 용적률은 100%(대략 5층, 최대 건폐율 기준)으로 규정되어 있습니다.
• 소정의 층수 이하인 주택은 건축 가능하나 아파트는 건축이 허용되지 않으며 근린 생활 시설도 건축 가능합니다. 다만 농수산물 관련해서는 허용되지 않습니다.

3) 결론

• 이상 살펴본 바와 같이 본 토지에서  건축물은 소정의 층수만 가능한 특징을 가지고 있습니다.
• 따라서 본 토지를 매입하고자 하는 분은 이러한 특징을 잘 파악하신 후 매매를 결정하는 것이 바람직합니다.

4. 용도 지역 및 관련 내용 확인 방법

• 용도 지역을 확인하기 위해서는 토지 이음(http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp)으로 접속하시면 됩니다.
• 토지 이음 사이트에서 주소를 입력하시면 위의 내용이 확인되며 아래에 보시는 바와 같이 행위제한내용 설명을 클릭하시면 각종 시설물 가능 여부와 건폐율, 용적률 등을 확인할 수 있습니다.

토지e음 설명