전세 사기-집주인이 아닌 사람과 전세 계약

1. 서론

• 가격도 착하고 집도 좋은 전세를 찾는 것은 불가능에 가깝습니다. 그런데, 요즘에는 싸고 좋은 집이 있으니 얼른 전세 계약해라도 하는 경우가 있는데, 이러한 경우 사기일 확률이 높습니다.
• 특히 집주인과 직거래하는 경우 실제 집주인이 아닌데 집주인처럼 하거나 혹은 집주인의 관리인이라고 하면서 사기를 치는 경우가 있습니다.
• 오늘은 이러한 사기 유형에 대해 살펴보고 사기당하지 않는 방법 및 대처 방법에 대해 살펴보겠습니다.

2. 유형 1  :  집주인이 아닌데 집주인처럼 하는 경우

• 부동산 중개비용을 아끼기 위해 집주인과 직거래를 하는 경우가 있습니다. 특히, 인터넷 광고나 길거리에 붙어있는 광고를 보고 직거래하는 경우가 많습니다. 이는 부동산 중개 수수료를 아끼기 위한 경우가 많습니다.
• 그런데, 이러한 직거래를 하는 경우 실제 집주인이 아닌데 집주인인 것처럼 행세를 하며 계약을 하고 계약금을 받거나 잔금을 받는 경우가 있습니다. 이러한 경우에 나중에 실제 집주인이 나타나서 나가라고 하는 경우가 많이 발생합니다.
• 특히 주민 등록증을 위조하거나 혹은 등기부를 위조하는 경우가 많습니다.
• 예를 들어 실제 집주인이 "홍길동"인 경우 사기범이 주민등록증을 위조하여 자기가 "홍길동"인처럼 하는 경우가 있습니다. 
• 또한, 실제 집주인이 "홍길동"이고 사기범이 "김갑돌"인 경우 부동산 등기부상 집주인(소유주)을 "김갑돌"로 위조하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 위조된 등기부와 자기(사기범)의 신분증을 제시하여 진짜 집주인으로 행세하는 경우입니다.
• 즉, 신분등을 위조하여 집주인으로 사기 치거나 혹은 부동산 등기부를 위조하여 자기(사기범) 집이라고 사기를 치는 경우입니다. 
• 이러한 경우 실제 집주인과 계약한 것이 아니므로 법적인 보호를 받기 힘든 경우가 많습니다.

3. 유형 2 : 집주인의 대리인(관리인)처럼 하는 경우

• 부동산 거래를 하다 보면 집주인 대신 대리인(또는 관리인)과 계약을 하는 경우가 있습니다. 실제 집주인이 외국에 있거나 혹은 부동산 관리 회사를 별도로 두어서 대리인이 계약하는 경우가 있습니다. 또한, 원룸 등의 경우 관리인이 집주인 대신 계약을 하는 경우가 있습니다.
• 그러나, 실제 대리인이 아닌데 대리인인 것처럼 행세를 하며 사기를 치는 경우가 있습니다. 예를 들어 등기부상 아저씨가 집주인인데 어떤 아주머니가 와서 내 남편이 집주인이니 자기랑 계약하면 된다고 하면서 돈을 받아 가는 경우가 있습니다.
• 또한, 부모님이 집주인인데 병환이 있어 자식이 대신 계약하러 왔다고 거짓말하면서 사기 치는 경우가 있습니다.
• 물론 실제 대리인이나 관리인이지만 돈은 받아 도망갈 계획으로 계약하는 경우가 있습니다. 
• 이러한 경우 실제 집주인과 계약한 것이 아니므로 법적인 보호를 받기 힘든 확률이 높습니다.

4. 사기당하지 않는 방법

(1) 정상적인 부동산 중개소 이용

• 이러한 사기를 당하지 않으려고 하면 부동산 중개 수수료가 아깝더라도 정상적인 부동산 중개소를 이용해야 합니다. 특히, 정상적인 부동산 중개소라고 하면 책임보험에 가입되어 있는지 확인하는 것이 필요합니다. 정상적인 부동산 중개소이면 신분 확인을 철저히 하기 때문입니다.
• 부동산 중개소라고 하더라도 계약을 하고자 하는 집 근처에 있는 부동산 중개소를 이용하고 부동산 소재지와 부동산 중개 사무실이 멀리 떨어져 있는 경우에는 피하는 것이 좋습니다. \

(2) 부동산 등기부 직접 확인

• 부동산 등기부를 직접 발급받아 집주인의 이름과 주민등록번호를 확인하는 것이 필요합니다. 앞서 살펴본 것처럼 부동산 등기부를 위조할 수 있으므로 부동산 계약 시 부동산 등기부를 직접 발급받아서 확인해야 합니다. 부동산 등기부는 대법원 사이트에서 발급받을 수 있습니다.
• 부동산 등기부에서는 이름과 주민등록번호 외에도 각종 저당이 잡혀있는지 확인해야 합니다. 저당이 잡혀 있는 경우 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있기 때문입니다.

(3) 신분증 확인

• 앞서 살펴본 바와 같이 부동산 등기부를 발급받아 집주인의 이름과 주민등록번호를 확인한 후 신분증을 확인합니다.
• 신분증의 위조 여부는 정부 24에서 확인할 수 있습니다.

(4) 대리인과 계약하는 경우

• 집주인이 아닌 대리인과 계약하는 경우 위임장, 집주인 인감 증명서, 대리인의 신분증을 살펴보아야 합니다.
• 위임장에는 위임인(집주인), 수임인(대리인), 부동산 주소, 위임 사항(예를 들어 전세 계약) 등이 기재되어 있으며 이러한 사항을 확인해야 합니다.
• 특히 부동산 주소가 잘못되거나 위임인 인적 사항이 잘못된 경우 실제 집주인으로부터 보상받기가 어려울 수 있으므로 이를 확인해야 합니다.
• 또한, 대리인과 계약하는 경우 실제 집주인과 전화 통화하라도 해서 대리인이 맞는지도 확인하는 것이 좋습니다. 이때, 통화 내용을 녹음해두면 더욱 좋겠죠
• 이렇게 대리인과 계약하는 경우에는 다소 복잡하므로 집주인이 아니면 아예 계약을 하지 않는 것도 안전을 위해서는 좋을 수 있습니다. 실제로 사회 경험이 많은 분들은 대리인과는 아예 부동산 거래를 하지 않는 분들도 많습니다.

5. 결론

• 부동산 계약 시 제일 중요한 것은 "싸고 좋은 집은 없다"라는 사실을 명심하는 것입니다.
• 싸고 좋은 물건이 있으니 다른 사람이 계약하기 전에 얼른 계약하자고 하거나 혹은 계약금이라도 걸으라고 하면 100퍼센트 사기라고 보시면 됩니다.
• 경우에 따라 부동산 중개소가 대출 이자를 지원해줄 테니 계약하자고 하는 경우도 있는데 이러한 경우도 100퍼센트 사이이며 이에 대해서는 따로 다루겠습니다.
• 어쨌든, 부동산 사기를 피하기 위해서는 정상적인 부동산 중개소를 이용하고, 부동산 등기부를 직접 발급받아 확인하고, 신분증도 확인하는 것이 필요합니다.