전세사기-대출이자를 대신 준다면 무조건 사기입니다

1. 서론

• 전세 계약이나 매매 계약 시 싸고 좋은 집 있으니 얼른 계약하자고 하는 경우가 있습니다. 이러한 경우는 사기라고 판단하고 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
• 특히 대출 이자를 부담해 줄 테니 계약하자고 하는 이른바 깡통 사기도 많이 존재합니다. 오늘은 이러한 깡통 사기가 이루어지는 과정과 깡통 사기를 피할 수 있는 방법에 대해 살펴보겠습니다.

2. 깡통 전세가 생기는 과정

(1) 1단계 : 집주인과 브로커와의 계약

집주인과 브로컷의 계약

 

• 특히 빌라의 경우 주택이 전세나 혹은 매매가 잘 안 되는 경우가 많습니다. 이러한 경우 브로커가 집주인에게 접근합니다. 즉, 집을 팔아주거나 혹은 전세를 받아 주겠다고 하는 것입니다.
• 이때, 일반적인 시세보다 비싸게 매매 또는 전세를 하면 그 초과분은 브로커가 갖겠다는 계약을 하게 됩니다.
• 즉, 집을 3억 원에 매매하거나 혹은 3억 원의 전세보증금을 하게 되면 1억은 브로커가 갖게 됩니다.

(2) 2단계 : 브로커와 세입자(또는 집 구매자)의 계약

브로커와 세입자의 계약

• 브로커는 세입자(또는 집 구매자)를 물색합니다. 특히 세입자의 경우 전세 보증금 대출 시 발생하는 이자를 지원해준다고 유혹하는 경우가 많습니다.
• 세입자 입장에서는 추가적인 대출을 받아도 이자를 브로커가 대신 부담해준다고 하니 귀가 솔깃해집니다.
• 예를 들어, 브로커는 전세 보증금 3억을 제시하고 만약 세입자가 1억 원을 대출받으면 자기(브로커)가 1억 원에 대한 이자를 부담한다고 하는 것입니다.
• 이렇게 계약을 해서 전세 보증금 3억 원을 받으면 2억 원은 집주인에게 주고 1억 원은 자기(브로커)가 갖게 됩니다.

(3) 3단계 : 집주인은 바지 사장에게 주택을 판매함

집주인이 변경됨

• 집주인 홍길동은 김갑돌에게 집을 매도합니다. 이때, 김갑돌은 전혀 돈이 없는 사람입니다.
• 홍길동은 이미 2억 원은 받았으므로 헐값에 집을 판매해도 손해는 없습니다.

(4) 4단계 : 세입자가 전세보증금 달라고 해보 못 받게 됨

세입자와 새로운 집주인과의 관계

• 전세 계약 기간이 경과한 후 세입자는 새로운 집주인인 김갑돌에게 전세보증금 3억 원을 돌려 달라고 합니다. 
• 그러나, 집주인 김갑돌은 돈이 없으므로 알아서 하라고 합니다.
• 세입자가 브로커에게 연락해봐도 브로커는 새 집주인과는 관계가 없다고 하거나 혹은 잠적하는 경우도 있습니다. 
• 물론 전 집주인(홍길동)은 자기는 집을 팔았으므로 상관없다고 주장합니다.
• 세입자 입장에서는 집을 경매에 내놓아도 집값은 2억 원이고 경매 비용 등을 제외하면 엄청한 피해를 받을 수밖에 없습니다.
• 이러한 과정을 통해 소위 깡통 전세 사기가 발생하여 세입자는 피해를 받게 됩니다.

3. 깡통 전세 방지 방법

(1) 시세 확인

• 이렇게 깡통 전세가 가능한 이유는 특히 빌라의 경우 시세 확인이 어렵기 때문입니다. 따라서, 빌라 계약 시에는 적어도 몇 군데의 부동산 중개소를 직접 다니면서 시세를 확인해야 합니다. 브로커 말만 믿으면 시세를 잘못 알게 되어 까통 전세에 당할 수 있습니다.

(2) 신뢰할 수 있는 부동산 중개소 이용

• 전세 계약이나 매매 계약 시 신뢰할 수 있는 부동산 중개소를 이용하는 것이 좋습니다. 특히 한 동네에서 오래 거주하는 부동산 중개소도 좋을 수 있습니다.
• 특히, 부동산 소재지와 멀리 떨어져 있는 부동산 중개소는 피하는 것이 좋습니다.

(3) 반환 보증 보험 이용

• 전세 보증금을 반환받을 없는 경우 이를 반환해주는 반환 보증 보험에 가입하는 것이 안전합니다.
• 반환 보증 보험은 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우 세입자에게 먼저 보증금을 돌려주고 추후 집주인으로부터 받아내는 것입니다.
• 이러한 보증보험은 주택도시 보증 공사(HUG) 또는 SGI서울보증에서 시행하고 있습니다.
• 다만, 보증보험은 전세 계약 체결 후 신청하므로 전세 계약 시 보증 보험이 거절되면 전세 계약도 철회한다라는 특약을 하는 것도 좋습니다.

4. 결론

• 싸고 좋은 집은 없다
• 전세 계약이나 매매 계약 시 항상 염두에 두어야 합니다. 싸고 좋은 집 있으니 얼른 계약하자고 하면 사기일 확률이 높으므로 주의해야 합니다.
• 따라서, 부동산 계약은 항상 눈으로 직접 매물을 확인하고 서류를 꼼꼼히 검토해야 하며 믿을 수 있는 부동산 중개소를 이용하는 것이 바람직합니다.