서울 깡통 전세 피하는 법

1. 서론

• 최근 급증하는 깡통전세를 방지하기 위해 서울시에서 관련 정보(보증금 과다 여부 등)를 "전월세 정보 몽땅"에 모아두는 한편 전세 가격 상담 센터를 운영하고 있습니다.
• 오늘은 이러한 "전월세 정보 몽땅"과 전세 가격 상담 센터에 대해 살펴보겠습니다.

2. 전월세 정보 몽땅

(1) 전월세 정보 몽땅의 개요

• 서울시에 따르면 2022.8.23(화)부터 실거래 데이터 분석한 '전·월세 시장지표' 공개한다고 합니다.
• 이러한 정보는 전·월세 임차 물량 예측, 지역별 전세가율, 전·월세 전환율 등을 알기 쉽게 분석하는 것입니다.
• 따라서, 동일 층·면적에서 거래된 매매 및 전월세가 비교하여 , 깡통 전세 위험을 사전 확인 가능하게 됩니다.
• 전월세 정보 몽땅 사이트는 여기를 클릭하시면 연결됩니다.

(2) 전월세 정보 몽땅의 내용

1) 지역별 임차 물량 예측

• 새로운 전․월세가 임대차 시장에 나오는 것을 가정하여 갱신계약이 만료되는 시기를 월 단위로 분석하여, 자치구별로 시장에 새롭게 풀릴 물량을 예측해 공개합니다.
• 예를 들어 성동구의 경우 아래의 그림에서 알 수 있듯이 단지별 전월세 예측 물량이 나와있어 집을 구할 때 참고할 수 있습니다.

  

  `22.8~12월 성동구 1,000세대 이상 단지별 전월세 예측물량(출처 : 서울시 보도자료)

  참고로 부동산의 실거래 가격 정보는 여기를 클릭하시면 확인할 수 있습니다.

2) 지역별 전세가율

• 담보대출금액, 전세 가격이 매매가를 웃도는 이른바 '깡통전세'를 사전에 확인하고 피할 수 있도록 '지역별 전세가율'도 제공합니다.
• 즉, 실제 거래된 매매가와 전․월세 가격을 매칭 한 '전세가율' 정보는 전세가율이 높은 지역에서 전․월세를 계약할 때에 해당 물건과 유사한 주택의 매매가가 어떻게 형성되어있는지 교차로 확인할 필요성을 알려주는 효과가 있을 것으로 기대됩니다.
• 참고로 아래의 그림에서 알 수 있듯이 각 지역별 전세가율(보증금/매매금액)이 나와있으므로 계약 시 참고할 수 있습니다.

자치구별 전세가율(출처 : 서울시 보도자료)

(3) 지역별 전월세 전환율

• 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 바꿀 때 예상되는 전환율 정보를 제공합니다.
• 이러한 정보에 의해 임대인이 제안하는 임대료와 비교, 임대차 계약 협상에 유용하게 활용할 수 있습니다.
• 예를 들어 아래의 그림에서 볼 수 있듯이 아파트와 연립다세대의 전환율을 참고하여 전세를 월세로 바꿀 때 그 비율을 알 수 있습니다.

자치구별 전월세 전환율(출처 : 서울시 보도 자료)

4. 전세 가격 상담 센터 

• 서울시에서는 전세계약 예정 가격에 대하여 감정평가사가 현 부동산 시세 대비 대출 설정 액 및 보증금 총액 등을 고려하여 매매 가격 대비 적정여부를 상담하여 드립니다.
• 신청 방법은 온라인으로 신청하면 되며 상담 기관은 한국 감정평가협회입니다.
• 전세 가격 상담 센터는 여기를 클릭하시면 이용할 수 있습니다.

5. 결론

• 요즘 급증하는 깡통전세를 방지하기 위해 앞서 설명드린 "전월세 정보 몽땅" 사이트와 전세 가격 상담 센터를 이용하는 것이 안전할 것으로 보입니다.
• 따라서, 서울 지역에서 전월세 계약을 체결하시고자 하는 분은 "전월세 정보 몽땅" 사이트와 전세 가격 상담 센터를 이용해 보세요